Gli immobili migliori
non arrivano mai sul mercato.
Arrivano a chi sa dove cercarli.
Studio AB seleziona e propone operazioni immobiliari off market a fondi di investimento, family office e investitori privati. Nessun annuncio. Nessuna lista pubblica. Solo dossier verificati, condivisi con un circolo ristretto di controparti in target.
Un advisor consiglia.
Un agente abilitato conclude.
Qui ci sono entrambi.
La maggior parte degli advisor si ferma all'analisi: report, valutazioni, opinioni. Poi serve qualcun altro per trattare, formalizzare, chiudere. Studio AB unisce i due ruoli: advisory indipendente e abilitazione all'intermediazione ai sensi della Legge 39/1989. Una sola interlocuzione, dal primo contatto al rogito. Meno passaggi. Meno dispersione di informazioni. Più riservatezza.
Regia completa
Ogni operazione arriva sul tavolo già istruita: fattibilità economico-finanziaria e due diligence tecniche, urbanistiche e catastali sono affidate a un network consolidato di ingegneri, architetti e professionisti abilitati, che le firmano per gli investitori. Un solo interlocutore. Una squadra dietro.
Abilitazione L. 39/1989
L'abilitazione non è una credenziale di prestigio: è una condizione contrattuale. Senza iscrizione a ruolo non sussiste diritto alla provvigione ai sensi dell'art. 1755 c.c., non esiste responsabilità professionale opponibile e non c'è copertura assicurativa. Una controparte istituzionale che conclude tramite un soggetto non abilitato ha un problema di conformità. Qui non si pone.
Discrezione assoluta
Ogni dossier viaggia solo dopo NDA. Le posizioni più sensibili non hanno nemmeno un riferimento geografico, finché la controparte non è qualificata.
Quello che non compare
in nessun annuncio, in cifre.
I dettagli delle singole posizioni sono riservati. Vengono condivisi esclusivamente dopo la ricezione del buy-box, un colloquio conoscitivo e la sottoscrizione di un accordo di riservatezza. È la condizione che protegge le proprietà — e chi investe.
Ogni posizione nasce dal rapporto diretto con la proprietà oppure dalla collaborazione con il mandatario che ne detiene l'incarico. Non esiste una terza possibilità.
Il mercato, non noi.
investito nel commercial real estate italiano nel primo semestre 2026, +37% sull'anno precedentePatrigest, ago. 2026
quota del volume riconducibile ad acquirenti privati: HNWI, family office, societàPatrigest, ago. 2026
crescita degli investimenti di UHNWI e family office nel 2025, a 2,1 miliardi, pari al 17% dei volumiJLL, Italy Private Wealth
contrazione degli uffici nel primo semestre 2026, con la riconversione verso living e ricettivo tra le tendenze dominantiPatrigest, ago. 2026
Studio AB non pubblica risultati propri. Pubblica i dati su cui lavora.
Cosa non si trova su questo sito.
Nessun elenco di immobili. Nessuna scheda scaricabile. Nessun documento dietro un modulo.
La panoramica anonimizzata del portafoglio — posizioni per asset class, macro-area e richiesta economica — esiste, ed è il primo documento che una controparte riceve. Ma viene trasmessa via posta elettronica soltanto dopo la sottoscrizione dell'accordo di riservatezza, mai prima e mai da questa pagina.
Non è un ostacolo burocratico: è la condizione che rende possibili queste operazioni. Le proprietà si affidano a Studio AB perché sanno che nulla circola. Chi riceve i documenti ha la stessa garanzia, dall'altro lato.
Hospitality operativa
Hotel, resort e strutture ricettive in esercizio o da riposizionare, dalle coste alle città d'arte. Strutture con gestione in essere, altre libere e pronte per l'operatore giusto: il segmento più profondo del portafoglio, con posizioni che spaziano dal boutique hotel al complesso da oltre cento chiavi.
Alcune di queste strutture non hanno mai avuto — e mai avranno — un annuncio.
Riconversioni & cambio d'uso
Palazzine cielo-terra, ex direzionale, patrimoni fermi da anni che nascondono la destinazione giusta: ricettiva, residenziale, mista. È il territorio dove l'analisi urbanistica fa la differenza tra un problema e un'operazione — e dove i margini più interessanti restano invisibili a chi guarda solo l'esistente.
Il valore, qui, non si vede in foto. Si vede nei documenti.
Trophy asset
Le operazioni che definiscono un portafoglio: palazzi storici cielo-terra, strutture iconiche, asset che si contano sulle dita di una mano in tutto il Paese — e oltre confine. Le posizioni più sensibili non hanno riferimento geografico finché la controparte non è qualificata: esistono nel conteggio aggregato, e in nessun altro luogo.
Chi deve sapere che esistono, lo sa. Gli altri non le vedranno mai.
Immobili di pregio
Dimore d'eccezione, residenze storiche, proprietà di rappresentanza. Molte arrivano da un network riservato che include mandatari del mercato dell'arte: famiglie e collezionisti che affidano i propri immobili alle stesse persone a cui affidano le proprie opere. Un canale che i portali non vedranno mai.
Dove passa l'arte, passano anche le case che la custodiscono.
Sviluppo residenziale & terreni
Dal greenfield con volumetrie definite all'area con iter già avanzato: ogni posizione viene presentata per ciò che è — capacità edificatoria, vincoli noti, scenari di sviluppo — con lo stato di avanzamento documentato, mai promesso. In territori dove la domanda supera l'offerta, è l'onestà del dossier a fare il valore.
Il potenziale si dichiara. Lo stato di avanzamento si documenta.
Socio-sanitario
RSA e strutture assistenziali, operative o da sviluppare, con o senza gestore. Un'asset class che unisce rendimento e domanda demografica strutturale — e che richiede un'analisi tecnica e autorizzativa che pochi intermediari sanno impostare.
Un settore dove chi capisce i numeri arriva sempre prima di chi guarda i muri.
NPL — dove il credito
torna a essere un immobile.
Un credito garantito non è un numero su un portafoglio: è un immobile, con sopra un'ipoteca e una procedura. Chi gestisce il credito conosce la procedura. Chi vende immobili conosce il mercato. Raramente la stessa persona conosce entrambi — ed è esattamente lì che il valore si perde.
Studio AB lavora sul lato immobiliare delle posizioni secured: quanto vale davvero il bene sottostante, chi è disposto a comprarlo e a quali condizioni.
Valutazione del bene
Analisi dell'immobile con criteri di mercato, non di perizia: destinazione d'uso effettiva e potenziale, stato autorizzativo, liquidabilità reale nel contesto territoriale, scenari di riposizionamento. Le verifiche tecniche, urbanistiche e catastali e le analisi di fattibilità sono affidate e firmate dai professionisti abilitati del network.
Individuazione dell'acquirente
La domanda arriva prima dell'offerta: fondi, club deal, operatori industriali e family office con criteri già depositati presso lo studio. L'acquirente finale non si cerca dopo l'aggiudicazione — si individua prima, quando può ancora determinare la strategia di uscita.
Soluzioni negoziate
Saldo e stralcio, cessione del compendio, subentro dell'operatore, riposizionamento della destinazione d'uso. La vendita giudiziaria è l'esito, non l'obiettivo: quando il collaterale è di qualità, una soluzione concordata a monte produce quasi sempre un risultato superiore per il titolare del credito.
Le controparti. Titolari di crediti, servicer e investitori che devono liquidare o acquisire posizioni con collaterale immobiliare rilevante. Nessun rapporto di servicing, gestione o credito con i compratori: la posizione dello studio è terza rispetto a entrambi i lati del tavolo.
Per chi acquista in asta giudiziaria, Studio AB fornisce inoltre un servizio strutturato di analisi pre-asta, costruito sullo stesso network tecnico.
Studio AB non acquista crediti, non gestisce recuperi e non dispone di liste. Opera sull'immobile: valutazione, mercato, acquirente.
Sei passaggi.
Nessuna scorciatoia, nessuna catena.
Buy-box
Studio AB riceve i criteri di investimento della controparte: asset class, ticket, geografie, rendimento atteso. Da qui in poi vengono proposte solo posizioni in target. Niente rumore.
Call conoscitiva
Ogni richiesta viene analizzata. Segue un primo colloquio per valutare insieme gli asset e ciò che si sta effettivamente cercando: l'accesso non è automatico — la selezione protegge la riservatezza delle proprietà e del network.
NDA
Riservatezza reciproca, prima di qualsiasi condivisione. Nessun dossier viaggia senza. Protegge le proprietà e protegge le controparti.
Selezione & LOI
Presentazione delle posizioni in target. La manifestazione d'interesse apre la fase riservata dell'operazione.
Dossier & data room
Documentazione tecnica, urbanistica e catastale completa, curata dal network di professionisti dello studio. La data room si apre dopo la LOI — non prima.
Sopralluogo & closing
Accesso all'asset, trattativa, chiusura. Con la stessa interlocuzione dall'inizio alla fine.
Una sola provenienza per ogni operazione.
Ogni posizione nasce dal rapporto diretto con la proprietà, oppure dalla collaborazione con il mandatario che ne detiene l'incarico ed è in contatto con la proprietà. Non esiste una terza possibilità: nessuna segnalazione di seconda mano, nessuna operazione raccolta da chi l'ha ricevuta da qualcun altro, nessun prezzo che cambia a seconda di chi lo racconta.
È la ragione per cui il portafoglio è più piccolo di quanto potrebbe essere.
Quando la posizione giusta non è a portafoglio.
Il portafoglio è ampio ma finito. Quando i criteri di una controparte non trovano corrispondenza tra le posizioni disponibili, Studio AB opera su mandato di ricerca: il buy-box diventa un incarico e la ricerca si estende al network di proprietà, mandatari e operatori con cui lo studio lavora abitualmente.
Nessun costo fisso a carico dell'investitore. Il compenso matura alla conclusione dell'affare.
A chi è riservato l'accesso
- Operatività prevalente su ticket compresi tra 3 e 30 milioni, con posizioni singole di taglio superiore.
- Fondi, SGR, family office, club deal e investitori privati con ticket rilevanti.
- Controparti con un buy-box definito — o pronte a definirlo con Studio AB.
- Chi considera la riservatezza una condizione, non un'opzione.
- Chi cerca un interlocutore diretto, non un passacarte.
Studio AB è lo studio indipendente di Antonella Bottelli: agente immobiliare con abilitazione ai sensi della L. 39/1989 e advisor per operazioni residenziali, ricettive e NPL secured.
Collaborazioni attive con SGR italiane e con un network riservato che include mandatari del mercato dell'arte, da cui provengono incarichi su immobili di pregio. Le due diligence tecniche, urbanistiche e catastali sono affidate a professionisti abilitati di fiducia, sotto la regia dello studio. Operatività su tutto il territorio nazionale.
- Agente in mediazione immobiliare — L. 39/1989
- Advisory indipendente su operazioni off market e NPL secured
- Regia di due diligence con un network di ingegneri, architetti e tecnici abilitati
- Analisi pre-asta per investitori e operatori
- Collaborazioni con SGR, fondi e family office
È la condizione di ogni operazione seria.»
Studio AB di Antonella Bottelli — P.IVA 04073580161 · REA BG-432875, CCIAA di Bergamo · agente in mediazione immobiliare abilitato ai sensi della Legge 39/1989, con polizza professionale attiva.
In un mercato che vive di riservatezza, l'unico dato controllabile da chiunque è l'iscrizione. È pubblica, ed è il primo elemento che una controparte seria verifica.
Un immobile di pregio da cedere?
Chi compra è già in rete.
Fondi, family office e investitori qualificati hanno già consegnato a Studio AB i loro criteri di acquisto. La ricerca non parte da zero: parte da chi compra. L'immobile non finisce su un portale — viene presentato, in riservatezza, a chi ha un motivo concreto per volerlo.
Oltre metà del portafoglio
nasce da una collaborazione.
Studio AB non lavora da solo e non ha mai preteso di farlo. Una parte rilevante delle posizioni arriva da professionisti che hanno un immobile, un mandato o un credito da collocare, e che cercano dall'altra parte un interlocutore capace di parlare la lingua degli investitori.
Agenti e mandatari
Chi detiene un incarico su un asset rilevante e cerca la domanda giusta, senza cederlo né esporlo. Il compenso di ciascuno resta regolato dal proprio lato dell'operazione: non si tocca il rapporto con la proprietà.
Avvocati e commercialisti
Professionisti che seguono famiglie, patrimoni, procedure concorsuali o passaggi generazionali, e si trovano davanti un immobile da valorizzare o dismettere in riservatezza, fuori dai canali pubblici.
Fondi, servicer e titolari di credito
Chi deve liquidare o acquisire posizioni con collaterale immobiliare rilevante e cerca una lettura di mercato del bene sottostante, insieme all'acquirente finale.
Le regole, uguali per tutti.
- Incarico verificato alla fonte. Nessuna posizione viene presa in carico se il rapporto con la proprietà non è dimostrabile.
- Nessuna scavalcata. Il rapporto con il cliente resta di chi lo ha portato: Studio AB lavora sul lato opposto del tavolo, non sul suo.
- Compensi definiti prima. Ciascuno è regolato dal proprio lato dell'operazione, per iscritto, prima che circoli qualsiasi documento.
- Riservatezza reciproca. Nessuna informazione trasmessa prima dell'accordo: vale nei due sensi.
Chi lavora così trova un interlocutore stabile.
La segnalazione viene esaminata e, se l'asset o la posizione rientra nei criteri delle controparti attive, segue un colloquio per definire perimetro e compensi. L'accordo di collaborazione precede qualsiasi scambio di documenti.
Nessun dato identificativo dell'immobile o della posizione va inserito in questo modulo. Il dettaglio si affronta dopo l'accordo di riservatezza.
Il ragionamento
dietro le operazioni.
Perché un immobile di pregio non dovrebbe mai finire sui portali
La visibilità che erode il valore: cosa succede davvero quando un annuncio invecchia, e come funziona l'alternativa.
Approfondimento —Buy-box: cosa guarda davvero un fondo prima di aprire un dossier
Criteri, ticket, geografie: l'anatomia dello strumento che separa le proposte serie dal rumore.
Approfondimento —Riconversioni ricettive: dove si nasconde il valore che il mercato non vede
Palazzine ferme, ex direzionale, destinazioni d'uso da ripensare: perché i margini migliori non si vedono in foto.
Approfondimento —Prima che venga chiesto.
Come si accede al portafoglio off market?
Chiunque può ricevere i dossier?
Perché serve un NDA prima di vedere i dossier?
Chi firma le due diligence e le analisi?
Studio AB offre anche analisi pre-asta?
Come funziona la collaborazione con altri professionisti?
Studio AB si occupa anche di posizioni NPL secured?
È possibile ricevere l'elenco delle posizioni prima di firmare un NDA?
Vengono trattati anche immobili di proprietari privati?
La posizione in target potrebbe già esistere.
Ma non verrà pubblicata da nessuna parte.
Le controparti che gestiscono capitali e ricercano operazioni fuori mercato sono invitate a trasmettere il proprio buy-box. Qualora a portafoglio risultino posizioni coerenti con i criteri indicati, l'accesso sarà prioritario e riservato — previa call conoscitiva e accordo di riservatezza.
Ogni richiesta viene esaminata e, se coerente con le posizioni a portafoglio, dà luogo a un colloquio conoscitivo. Serve a capire da entrambe le parti se ha senso proseguire. Solo dopo il colloquio, e dopo la sottoscrizione dell'accordo di riservatezza, vengono condivise le posizioni in target.
I dati trasmessi non vengono condivisi con terzi e servono unicamente alla verifica di coerenza con le posizioni a portafoglio.